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不動産選びの注意点

不動産選びの注意点とポイント

価格は、どういう判断基準でつけられるのでしょう?価格は事例比較法をもとに出された標準相場を基準にして算出されます。「事例比較法」とは、その物件周辺の不動産売買事例をみて、おおよその相場をつける方法です。

事例比較法で出された標準相場を基に、築年数や建物の劣化状況等も考慮して価格が決まります。そうなると、ますます素人にはお値打ちなのか、不当に高い値がついているのか見極めにくくなります。そこで力強い助けとなってくれるのが、「レインズマーケットリサーチ」というサイトです。このサイトは、いわゆるこの分野のプロである不動産流通業者が、全国の最新実勢価格をインターネット上で公開してくれているのです。

価格が左右するポイントですが、外観がお洒落だったり、共用部分の施設が充実している場合も高くなる要素となります。しかし、外観がお洒落でも構造上に問題があるかもしれませんので、見た目にとらわれないように注意しましょう。築年数は、古ければ当然安くなりますが、管理が行き届いていればプラスのポイントとなります。

お値打ち価格かの判断についてですが、先ず中古物件は、新築よりお値打ちに買える、というのが何よりの魅力です。でも、その価格がその物件にとって妥当な価格なのかどうか、というのは判断がつきにくいのも事実です。建物の構造は外見ではわかりません。

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中古物件の価格についてですが、立地条件からみると、ポイントは都心に近いかどうか、最寄り駅に近いかどうか、交通機関の便は多いかどうか、周辺環境が良いかどうかなどです。都心に近くなれば高くなるのは当たり前ですが、人気のエリアや人気の路線の沿線ですと、もっと高くなります。(東京で言うと、京王線、田園都市線、小田急. 京王線辺りです)物件は駅から近い方が単純に高くなりますが、周辺環境が悪いと安くなります。少し離れた閑静な住宅地にある物件の方が高くなることもあります。また、近くにショッピングセンターや娯楽施設があると高くなります

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買おうと思うけど、買い時っていつかと思いませんか?欲しくなった時や必要になった時が買い時とも言えます。不動産を購入しようという計画があるものの、損はしたくないと考えているなら、早い時期から相場を調べ始め、動向を常にチェックしなければいけません。

不動産の購入は経済面で大きく影響する一大プロジェクトです。このため、購入するタイミングは非常に重要となります。あわてず、あせらず注意して慎重に検討しましょう。購入にあたり、現在の収入が引き続き安定したものでなければ、月々の返済は厳しくなってしまいます。また、住宅ローンの審査においては、現在就職している会社に3年以上勤めていることが審査の条件となっている場合もあります。貯蓄については多ければ多いほどいいのは当たり前ですが、購入価格の5%から6%はあらかじめ用意がないと諸費用を払うことができません。しかし、これは現在、頭金0円で購入可能な物件や諸費用込みで組ませてくれる住宅ローンもありますので、検討の価値はあります。

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希望条件の妥協点は、立地条件を妥協する方も多いでしょう。住むエリアを希望以外の所に広げてみるのも、視野が広くなって良い物件に出会えるチャンスが多くなります。また最寄り駅からは、徒歩圏内だけでなく、バス通勤圏内も視野に入れてみましょう。駅から少し遠くなりますが、価格がだいぶ安くなるはずです。広さももっと広くなり、選択肢が増えます。

希望条件についてですが、ご家族の中にお子さんがいる場合は、学校への通学が近いか遠いか、安全かどうかということも考えなければなりません。周辺にお子さんに有害な施設があるかどうかは、実際に行ってみなければ分かりませんのでチェックしましょう。また物件の周辺に、生活に必要なものが買える店がどのくらいあるかも重要です。共働きで日中あまり自宅にいないということであれば、日当たりや建物の向きを妥協しても良いでしょう。日当たりや向きの違いで、価格はだいぶ変わってきます。また、マンションの場合は階によってもだいぶ価格が変わるので、階を妥協して下の部屋にすることも一つの方法です。

希望条件は、あまり厳しすぎるとヒットする数も少なくなってしまい選べなくなります。そんなと時には、少し条件を妥協しただけで良い物件が見つかるかもしれません。もちろん、妥協しすぎてもいけません。住んでみてから後悔しても後の祭りです。特に、広さや間取りを妥協しすぎてしまうと、家族の生活に支障が出ることがあります。広さや間取りは、これから家族が増える予定があるのかどうか、育児や介護の予定があるかなどの将来のライフプランに合わせて決めましょう。

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物件をせっかく現地に見に行っても、後からまた知りたいことが出てきたりして、二度手間、三度手間になってしまうことがあります。そんなことにならないために、現地見学に行く前に、事前の準備を万端にして、用意周到にしてから出掛けましょう。見に行った物件を購入するかどうかは、現地では決めないことをおすすめします。雰囲気に飲まれたり、営業マンに勧められたりして、衝動買いに走ってしまう方も多いようですが、必ず考える時間を取り、冷静になって検討して決めましょう。

情報収集(インターネット)

物件を情報を収集する上で、やはり情報の早さで言えばインターネットを利用しての収集です。もちろんインターネット環境が整っていることが条件です。相場を把握するのにとても役に立ちますし、いろいろな情報が瞬時に検索できます。日頃から細かくチェックしていれば、希望通りの物件が割と早く見つかるかもしれません。インターネットを使用した情報収集のデメリットとしては、いい加減な情報が含まれている可能性が高いことです。まだまだインターネットでの広告を規制する法律が整備されていないのが原因でしょう。

インターネットなどで物件を検索するときは、希望条件で絞り込んでいきます。その中から、いくつか現地見学に行って、いちばん希望に適っている物件に決めることになります。希望通りの物件がすんなり見つかれば良いのですが、実際に足を運んでもなかなか気に入った物件がないときは、希望条件を見直して再度検索しなければなりません。

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不動産広告の見方として「徒歩の所要時間」があります。これは80メートルを1分間で歩く設定で計算されています。そして、この計算に信号待ち、歩道橋、地下道などを通過する時間は含まれていないため、駅またはバス停などから、止まらずに歩いた場合の時間です。従って、現実にはプラス1分から2分は加算して考えるのが一般的です。

広告の見方として「最寄り駅」があります。最寄り駅とは当たり前ですが、物件から一番近い駅ということになります。しかし「2駅3駅利用可」などとなった場合、急行停車駅などが最寄り駅と表示される場合がありますので「複数駅利用可」の場合は各駅と物件の距離と所要時間を調べる必要があります。

広告の内容に、交通アクセスのデータがあります。バスの場合はバスの運行頻度でまったく状況が異なります。現地に行き、どれくらいの頻度で利用できるか運行表を見ると良いでしょう。駅から数分でも、1時間に数本では利用価値はあまりありません。また「徒歩○○分」または「バス○○分」だけで、駅名が書かれていないことがあります。どこの駅から計算した所要時間なのか注意が必要です。

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情報収集で一番目に付くのが新聞に入っている折り込み広告ですが、折り込み広告には種類があります。1物件のみを載せている単独チラシと、いくつかの物件が乗っている総合チラシです。単独チラシに載っている物件は、仲介業者にとって自信のある物件なのでねらい目です。総合チラシは集客を目的としていますが、写真が掲載されている物件は比較的良い物件、見栄えの良い物件と考えて良いでしょう。チラシや広告を見る時は、大きい文字だけにまどわされずに、小さい文字も全部読みましょう。あまり伝えたくない情報は、小さい文字で書かれていることがありがちですので注意が必要です。

広告の注意点「売出価格の表示」

広告の見方として「売出価格」の表示についてですが、広告に出ている価格のことを「売出価格」といいます。売主の状況により早く売りたければ、安めの価格になり、余裕があれば高めの価格になります。新築マンションや分譲地、建売住宅などの広告にでている価格は販売価格と呼ばれます。ここで勘のいい方は気付かれたかもしれませんが、中中古物件はそれぞれ売主にも事情があるため価格の変動があります。ということは価格について交渉の余地が十分にあるということです。

広告の注意点「新古物件」

まだ誰も住んだことがないのに、中古物件として売られている物件があります。新しいのに古いもの扱いをされるので、その名も「新古マンション」といいます。車で言う「新古車」です。そもそも新築物件を「新築」と呼ぶには期間があり、一般的に築後1年までは新築と呼び、その期間をすぎてしまうと「新築」とは呼べなくなってしまいます。

物件探しはまず、仲介業者に自分の希望を伝えることから始まります。仲介業者は、自社の持つ膨大な物件情報の中から顧客にあった物件を探し出してくれるからです。希望条件が曖昧だと、なかなか希望に沿った物件にめぐり合えず、必要以上に多くの物件に足を運ばなくてはならない可能性も出てきます。

売れ残った新古物件は、モデルルームであった場合が多いようですが、それ以外に他の部屋より著しく日当たりが悪かったり、先に入居されているお隣さんが少しクセのある方だったりするなどです。理由は様々でしょうが、その理由をご自身で把握し、納得しておく必要があります。これらの注意点を確認し、納得できる物件であれば、こんな掘り出し物はありません。「未入居」「最新設備」「割安」の3拍子が揃っている中古物件なのですから。

広告の注意点「おとり広告」!

広告で注意したいのは「おとり広告」です。そのほとんどが相場よりも安く広告しています。広告の物件について問い合わせをすると「もう、申し込みが入りました」という返事が返ってきて、他の物件を勧めてきます。集客のための手口として使われる場合がありますが「おとり広告」は禁止されています。そのような対応をする業者とは関わらない方がよいでしょう。

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物件を見学する際に、リフォームが必要かどうか、またはリフォームが可能かどうかをじっくり見ておきましょう。状態があまり良くなくても、ご自分のライフスタイルに合わせてリフォームができますので、資金はリフォームすることも視野に入れて、考えておくと良いでしょう。リフォームする際には図面が必要になりますが、あまり古い物件ですと、図面がない場合がありますので業者に確認しましょう。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントとして、駐車場や駐輪場がどうなっているか、掲示板がある場合は、掲示物の内容はどうなっているかを確認します。管理体制が良くても、住人の意識が低ければ、良いマンションとは言えません。管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選びましょう。

中古マンションを選ぶ時に是非チェックしておきたいポイントがいくつかあります。見た目以外のチェックポイントですが、管理組合はちゃんと機能しているか、管理会社や売り主に尋ねておきましょう。管理状態の良さは、中古マンションの一番のチェックポイントです。管理が良ければ、その分、マンションの価格が高くなります。また中古マンションでは、築年数によって修繕費が高くなることがあります。どのような修繕計画があるかを管理会社や売り主に確認しましょう。

現地チェックポイント

是非チェックしておきたいポイントがいくつかあります。収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。奥行き、高さ、幅などもチェックポイントですが、内側の壁にカビが発生していないかも確認しましょう。懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。次に中古マンションの共有部分のチェックポイントです。マンションのエントランスにゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかをチェックしましょう。またゴミ捨て場がきれいに使われているかを必ずチェックしましょう。

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中古マンションの間取りや内装、表面上の設備、外観などは自分の目でチェックすればそれなりに欠陥を見つけることは出来ますが、マンション自体の構造上の問題はいくら目を凝らしてみたところで素人判断は不可能です。

何年か前に世間を騒がせた「姉歯事件」は記憶に新しいです。中古マンションの場合、建築の過程を目で見て確認することが出来ないので構造上の問題はなおさら気になるところです。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントはいくつかありますが、はじめのポイントとしては、共用部分の状態です。エントランス、エレベータ、廊下、階段などがキレイに掃除されているかどうかを見ます。また、電球や蛍光灯が切れたままになっていないか、外の植木は手入れされているかなどもチェックします。共用施設があれば、そこもキレイにされているかチェックしましょう。

中古マンションを選ぶ時に是非チェックしておきたいポイントがいくつかあります。収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。奥行き、高さ、幅などもチェックポイントですが、内側の壁にカビが発生していないかも確認しましょう。懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。次に中古マンションの共有部分のチェックポイントです。マンションのエントランスにゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかをチェックしましょう。またゴミ捨て場がきれいに使われているかを必ずチェックしましょう。

仲介業者の会社の規模が大きかろうと小さかろうと、不安や疑問を投げかけた時に、的確に答えてくれるかどうか、購入後も相談に乗ってくれそうか、というのも大切なポイントです。中古マンションといえども大きな大きな買い物です。よい仲介業者に出会いが購入までの第一歩になります。

中古マンションを選ぶ時に是非チェックしておきたいポイントがいくつかあります。まず建物の外観をチェックしましょう。外壁がタイル張りでしたら、タイルをたたいてみましょう。もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。次にバルコニーに出て、外壁やバルコニーの上部にひび割れがないかチェックしましょう。もしひび割れがあるようでしたら、コンクリートが劣化しているかもしれません。バルコニーの手すりにサビがでていないかもチェックし、サビが出ている場合はどの程度かをチェックしましょう。

中古マンションの価格が左右するポイントですが、窓からの眺めがよいとプラスポイントになります。富士山が見えるところでは、かなりのプラスポイントになるようです。周りに高層マンションがたくさんあると、マイナスポイントになります。また日当たりが良ければ当然高くなります。南に向いていても、日陰が多ければマイナスです。マンションの向きでは、南向きが100とすれば、東西の向きですとマイナス5%で、北向きですとマイナス10%になります。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントとして、駐車場や駐輪場がどうなっているか、掲示板がある場合は、掲示物の内容はどうなっているかを確認します。管理体制が良くても、住人の意識が低ければ、良いマンションとは言えません。管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選びましょう。

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中物件を見学する際に、リフォームが必要かどうか、またはリフォームが可能かどうかをじっくり見ておきましょう。状態があまり良くなくても、ご自分のライフスタイルに合わせてリフォームができますので、資金はリフォームすることも視野に入れて、考えておくと良いでしょう。リフォームする際には図面が必要になりますが、あまり古い物件ですと、図面がない場合がありますので業者に確認しましょう。

中古物件の購入には「リフォーム」という課題がついてまわります。リフォームは「しなくてはならないこと」と考えるより、「中古物件を自分らしく造り変える事ができる」と考えるとマイホームに対する楽しみが一つ増えます。中古物件にはリフォーム済みの物件とそうでない物件があります。リフォーム済みの物件は、リフォームのためだけにローンを組まなくてよくなります。住宅ローンはその建物を購入するために借り入れる資金です。この資金は中古物件の購入以外の用途には使えませんから、リフォームがされている物件はリフォーム代が建物の代金に含まれています。従って、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。

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中古物件を購入する場合でもオープンハウスを実施しているところであれば、期間中は予約なしで自由に出入りできます。そして売り主の生活状況を見ることができます。同じ階または周辺に住む人の様子や、ゴミを出す場所など、マンションの場合は管理状況もみることが可能です。オープンハウスを実施していなくても、仲介業者に予約して、どんどん現地見学をさせてもらいましょう。それが中古物件を選ぶメリットなのです。

中古物件のメリットはなんといっても価格の安さです。中古の良い点は、これに尽きると思っている方も多いでしょうが、他にも中古物件だからこそのメリットがあります。それは周りの環境がすでに出来上がっているということです。これは結構大きなメリットです。新築の場合は、お部屋の詳細はじっくり見て調べてから入居できますが、お隣さんがどんな方かは入居するまでわかりません。

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中古物件購入のデメリットは、誰でも想像がつく通り築年数に応じた劣化です。前に住んでいた方の住み方による劣化の度合いもあるでしょう。それ以外に物件を購入する際には、住宅ローンを利用される方がほとんどだと思いますが、中古物件の場合、新築物件ほどの優遇が受けられないのが一般的です。返済期間も新築より短めに設定されていることが多いので、販売価格自体は安くても、月々の返済額は比較的多くなってしまう場合があります。

デメリットとしては、やはり「古さ」ということが挙げられます。古ければ、当然価格が安くなります。設備の老朽化がどのくらいで、構造上に問題がないか、必ずチェックしましょう。マンションの老朽化によっては修繕費用の負担など、諸費用が高い場合がありますので、営業マンに詳しく問い合わせください。

多くの物件を見れば、その分多くのメリット・デメリットを目で見ることができます。中古物件の場合、ひとつの物件内でのメリット・デメリットは顕著です。条件があいまいで、かつ多くの物件を先に見てしまうと、変に目が肥えてしまって、自分に必要な条件が何だったのかわからなくなってしまう恐れがあります。そうならないためにも、自分に必要な条件は何なのか、よく考えて整理しておくのです。

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中古物件を購入するタイミングとして最も気になるのが「金利」です。金利には固定金利と変動金利、固定変動併用金利の3種類があります。固定金利は文字通り一定の金利でローンを返済していきます。金利期間中は毎月同じ返済額ですので、計画的な返済とライフプランがたてられるのが利点です。変動金利は金利の変動により返済額に変化が表れるため注意が必要です。ただし比較的安心な固定金利よりも、現在の金利の設定では変動金利の方が低金利ですのでトータルの支払額を抑えることができます。最後の固定変動併用金利ですが、この金利は、二者のいいとこ取りといっていいでしょう。実際は住宅ローンの全額を固定金利と変動金利とに分けて返済します。大部分が固定金利で残りを変動金利にするというパターンが最もポピュラーなようです。

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競売物件だと、なんとなく問題が多そうで、暗い影が漂っている感じは否めないません。でも、市場に出回っている中古物件の7割程度は競売物件だといっている専門家もいるくらい中古物件の中には競売物件が多く含まれているのです。少し驚きですが、これが現実なのかもしれません。

そもそも競売物件とはマンションでも一戸建てでも、家を買うときは大抵住宅ローンを組みます。住宅ローンの契約後、何らかの理由で返済が出来なくなってしまったときに、債権者である金融機関がローンの担保となっている家を負債回収のために差し押さえるのです。その差し押さえられた家が競売物件なのです。

中古物件価格の7割程で手に入れられる中古マンションがあることをご存知でしょうか?そんな破格な物件だと、なにか欠陥があるんじゃないかとお思いの方がたくさんいるでしょうが、そうです。その通りなのです。厳密に言えば欠陥ではないのですが、問題ありの物件です。それが「競売物件」なのです。

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不動産会社を訪問したり不動産物件が載っている雑誌を購入するなど、物件を探す行動に出るよりも前にしておかなくてはいけないことがあります。それは希望や条件の整理です。そんな当たり前すぎて必要ないような事に思えますが、希望や条件を整理し、出来れば何を優先するか優先順位をつけておくことが大事です。

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